계약기간 2년의 임대차계약을 체결하고 거주하고 있는데, 다만 임대인은 위 임대차기간 만료 시에는 아무런 의사표시를 하지 아니하고 임대차기간 만료 후 6개월이 지난 시점부터 임대주택을 사용하여야 한다며 명확성을 요구하고 있는데, 이 경우에는 위 주택을 임대인에게 양도하여야 하는가??
답변 내용
계약의 갱신에 관하여는 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항을 준용하고
①임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 중 임차인에게 갱신 거절 사실을 통지하지 않거나 약관을 변경하지 않는 한 갱신하지 않을 것임을 통지한 경우에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 재임대한 것으로 보며, 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지입니다.
②(ii) 제1항의 경우 임대차의 기간은 2년으로 본다. 같은 법 제4조 제1항은 "기간의 정함이 없거나 2년 미만인 경우에는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다."
라고 명시되어 있습니다.
따라서 주택임대차보호법상 묵시적 갱신주택임대는 2년의 존속기간이 있으므로 묵시적 갱신주택임대는 2년으로 보아야 할 것입니다.
판례도 "주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 임대차를 갱신하는 경우에는 같은 법 제6조 제2항 및 제4조 제1항에 따라 임대차기간이 2년이 된다"고 하였다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선고 2002다41633 판결). 따라서 앞으로 1년 6개월을 더 살 수 있다고 생각합니다.
참고로 같은 법 제6조의2 제1항, 제2항은 "임대인은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우에는 그 조 제2항에도 불구하고 언제든지 임대인에게 해제를 통지할 수 있다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 후부터 그 효력이 발생한다."고 규정하고 있는 묵시적으로 갱신된 주택임대차로서 임대인이 해지를 원하는 경우와 임차인이 해지를 원하는 경우를 달리 규정하고 있습니다.
임대차 계약이 만료되거나 집 주인이 바뀌었을 때 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 합니까?
a.
전세금을 안전하게 돌려받기 위해서는 주택임대차보호법상 평형추 요건을 충족해야 하는데, 주택임대차보호법상 임차인이 임대차등기를 하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 때 다음 날부터 세 번째
그 사람에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다는 것이고
(주택임대차보호법 제3조 참조).
따라서 임대차계약을 체결한 후에는 주민등록을 마쳐 저항 요건을 충족해야 합니다.
이때 주택의 住宅인도는 주택의 실질적인 지배권을 이전하는 것을 의미합니다.
한편 주택임대차보호법에 의한 、 주민등록은 전입신고를 한 때에 등록된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 제2호 참조).
따라서 주택인도 및 주민등록상의 요건을 갖추고 주택임대차보호법상 대항력이 있는 경우에는 임대인에게 임차권을 청구할 수 있으므로 임차보증금의 반환청구가 가능하다고 할 것이므로