부동산 계약 전 중개사고 예방 체크 포인트
대리인 계약시
★ 대리인 계약시 위임관계 사칭자 주의 ★ ▶ 대리인 계약시 위임장 및 인감증명서(위임인 본인 발급), 대리인의 신분증을 필히 확인 한 후 복사하여 보관 및 교부 ▶ 중개의뢰인의 입회하에 위임인과 통화, 직접 방문 등을 통하여 위임장의 진정성을 확인(대리인이 가장위임인을 내세워 통화를 유도할 수 있기 때문에 위임인 사칭 주의) tip [위임인 통화 : 안전한 계약을 중개하고자 유선 통화 등으로 위임관계를 확인코자 하는 것이 목적이며, 당 사무소에 중개 의뢰한 위임인에게 감사를 표시하고 계약사항 및 진행절차를 안내하여 이를 계기로 장기적인 고객 확보] ▶ 위임인의 신분확인 및 위임장의 위임 범위를 반드시 확인 ▶ 위 확인사항을 거래계약서 및 중개대상물확인 ・ 설명서에 기재 ▶ 대리계약에 대한 문제 발생 시 개업공인중개사 책임지겠다는
소속공인중개사 등이 작성한 계약서
▶ 소속공인중개사 등의 중개행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 의하여 사용자 책임이 부과되므로 소속공인중개사 등이 작성한 계약서는 개업공인중개사의 철저 한 검토 필요 ◦ 공인중개사법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) 제2항 ‘소속공인 중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다’ tip [중개의뢰인 통화 : 개업공인중개사는 소속공인중개사 등이 작성한 중개 계약서를 철저히 검토하고 중개의뢰인에게 유선 통화 등으로 확인하는 절차를 거쳐, 추가문의사항이 없는지를 체크하여 중개의뢰인의 만족도 증가]
중개보조원 관리
▶ 중개보조원(소속공인중개사)의 모든 중개행위는 대표자 책임 ▶ 중개보조원에 의한 계약서 작성 철저히 배제 ▶ 거래계약서 및 중개대상물 ・ 확인설명서 작성은 대표자가 직접 작성 ▶ 중개행위에 사용되는 인장관리 철저 ▶ 잠금장치, 내부보안, 외부인출입 및 사용 등 철저 관리 (중개사무소 내에서 발생하는 모든 중개사고에 대해서도 대표자 책임부과)
다가구(단독) 주택 임대차 중개 시
▶ 개업공인중개사가 다가구(단독) 주택의 임대차 계약을 중개할 경우에는 선순위 임차인의 수와 임차보증금의 합계까지 상세히 설명할 의무가 있다고 보고 있음 ▶ 대법원판례 2011다63857 “개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 선순위 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인 ・ 설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 자료요구에 불응 한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인・설명 서에 기재하여야 할 의무가 있다.” ◦ 계약체결 전 임대인에게 선순위 임차보증금과 임차기간에 관한 자료 요청 ◦ 임대인이 자료를 거부하는 경우 중개대상물 확인・ 설명서에 그 내용을 반드시 기재