이사철마다 부동산 중개로 인한 사고가 발생합니다.\
부동산 중개사고는 사소한 부주의로 인해 발생하지만 한번 발생하면
피해 규모가 큰 것이 보통입니다.
부동산 거래에서 빈번하게 발생하는 중개사고를 사례별로 살펴보겠습니다.
<>사례 1 입니다.
A씨는 생활정보지에 보유 물건 매각 광고를 낸 적이 있습니다.
A씨는 광고 직후 찾아온 B공인중개소 보조원 C씨의 중개 약속을 따릅니다.
C씨가 요구한 신문 광고비 250만원을 여러 차례에 걸쳐 건넸습니다.
그러나 C씨는 매각을 중개하지 않은 상태에서 중개소를 그만두고 자취를 감춥니다.
버리고 B공인중개소에 배상을 요구하였으나 C씨가 정식 보조원이 아니라는 점입니다.
그래서 피해 배상을 받을 수 없었어요.
공인중개소를 통해 부동산 거래를 할 경우 중개소 주인 또는 정식 보조원입니다.
유무를 확인한 후 의뢰를 해야 중개사고가 발생해도 피해를 줄일 수 있습니다.
<>사례2입니다
서울 영등포에 살고 있는 A씨는 공인중개업소를 통해 부동산 거래를 하면서 생활하고 있습니다.
임차인의 위임장이 진품인지 확인하지 않아 피해를 입었어요.
A씨는 영등포구에 있는 B부동산중개소의 중개인 C씨가 임대인 위임장을 부탁드립니다.
위조 사실을 모르고 주택 임대차 계약을 체결하고 계약금 3백만원을 지급합니다.
나중에 중도금까지 1200만원을 지급했어요.
하지만 C씨가 돈을 받은 뒤 달아나는 바람에 임대차 계약을 맺지 못했습니다.
부동산 거래시 중개소가 위임장을 제시하는 경우는 번거롭지만 주인에게 직접
확인해야 합니다.
<>사례3입니다
A씨는 구로구에 있는 B부동산 중개업자 C씨에게 주택임대차 중개를 합니다.
의뢰했습니다.
주택임대차계약을 2천만원에 체결하고 입주했는데 입주 10일만에 우선순위를 정했습니다.
근저당권자 경매에서 임차보증금 전액을 잃는 피해를 입었어요.
이 사례는 가장 일반적으로 발생하는 피해 사례로 계약자가 등기부상의 권리를 가지고 있습니다.
관계를 열람하지 않은 것이 화근이었습니다.
모든 절차를 중개업소에서 해줄 것이라는 안이한 생각이 큰 피해를 입었습니다.
이어지는 사례입니다.
선순위 임차입 확인설명 의무
부동산 사고 사례 2
오늘은 다가구 주택 거래 사고에 대해 포스팅합니다.
꽤 오래된 사건이에요. 하지만 말이죠
다가구 원룸 등이 많이 사이가 틀어지면서요.
이러한 유형의 사고는요.
지금도 많은 편이에요.
사건의 내용: 선순위 임차인의 확인 설명 의무 위반입니다.
부동산 중개인이 다가구 주택 임대차 계약을 하면서 전체 우선 임차인에 대해서입니다.
설명을 제대로 하지 않아 경매에서 임차인이 손해를 본 사고입니다.)
1. 부동산의 소재지입니다.
OO도 OO시 OO동 OO번지(이하 이 사건 토지)입니다.
2. 부동산의 내용입니다.
3층짜리 다가구주택(이하 이 사건 건물)입니다.
3. 관련 당사자입니다 그렇군요.
- 토지 소유자입니다 : A 입니다
- 건물의 소유자입니다 : : B
- 건물의 소유자입니다 : C(B에서 20년월일 매매로 소유권 이전)
- 부동산 중개업소입니다.
- 신임 차인입니다
땅과 건물의 주인이 다르네요.
토지와 건물의 소유자가 다른 상태인 임대차 계약은요?
전에 포스팅 한 적이 있어요.
링크 참조해주세요~
초반부터 위험하네요.ㅠ
[건물과 땅 주인이 다를 경우 임대차 계약은요?]
4. 사건의 내용입니다.
(1) 건물의 소유자 C는 부동산 중개인 D에게 이 사건 건물 임대에 대한 권한 위임합니다.
(2) 토지소유자 A의 신청에 의하여 20년 2월 9일 가압류결정(1800만원) 가압류등기(20년 2월 12일) 이에 따라 A는 20년 3월 초 D에게 가압류사실 및 "향후 본안소송을 진행하오니 임대하지 말 것"을 통지합니다.
(3) 중개인 D는 임차인 E의 의뢰를 받아 2002년 6월 15일부터 12개월로 정한 내용입니다.
보증금 3700만원 임대차 계약 체결입니다. 중개대상물 확인설명서에는 아래 권리관계 중 A명의 가압류, OO시 명의 가압류, 전세권설정등기 2건만 기재한 후 기타 사항에 대한 구체적인 설명 및 기재가 없었습니다.
※ 임대차 계약 체결 당시의 권리 관계입니다.
① A 명의상 가압류등기 : 1800만원 입니다.
② OO시 명의의 압류 등기입니다.
③ OOO명의 전세권설정등기 : 2,900만원/203호 전부입니다.
④ OOO명의 전세권설정등기 : 2,800만원/102호입니다.
⑤ 주임법에 따른 대항력과 우선변제권을 가진 임차인 4명입니다
⑥ 주택임대차보호법에 따른 대항력을 가진 임차인 1명입니다.
위와 같이 선순위 임차인이 있는데요.
확인 설명서에 가압류와 전세권 설정 등기만 기재합니다.
다가구주택의위험요소또한포스팅한내용입니다.
링크를 참조하십시오.
[부동산 거래사고가 빈번하게 발생하는 다가구주택의 위험요소]
다시한번 사건의 사례로 go~
(4) 토지소유자 A의 신청에 의하여 2003년 5월 12일 강제경매개시결정되었고, 이 건물은
20년 3월 OOO에 매각합니다.
(5) 임차인 E는 소액임차인으로서 위 경매절차에서 5507,023원만을 배당받습니다.
이에 임차인 E는 중개인 D에게 31,492,997원에 대한 손해배상 청구 소송을 제기합니다.
5. 결론(판결 내용)입니다.
원고(임차인)는 피고(부동산중개인)가 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유자가 달라 이 사건 토지소유자인 OOO가 이 사건 건물에 관하여 가압류 등기를 마친 후 본안소송을 제기한 상태이므로 언제 경매가 진행될지 모르는 상황에서 이미 선순위 권리자가 많아 이 사건 건물 중 102호를 임차하여도 그 임차보증금을 반환하지 못할 위험성이 높다는 것을 잘 알면서도 이를 원고에게 제대로 설명하지 않았고, 이로 인하여 원고가 이 사건 건물에 임차하여 결국 임차보증금 중 31,492,977원을 반환받지 못하는 손해를 입게 되었습니다.
중략이군요...
이러한 경우 중개인은 피고로서는 원고에게 위와 같은 위험성을 충분히 검토하여 임차 여부를 결정할 수 있도록 그 사정을 상세히 설명할 의무가 있습니다. 그럼에도 불구하고 피고는 중개대상물 확인설명서에 위와 같은 임대차관계를 전혀 기재하지 않고 등기부에 나타나는 내용만을 형식적으로 기재한 후 그에 대한 성실하고 정확한 설명을 하지 않음으로써 이로 인하여 원고가 보증금의 일부를 변제하지 못하는 손해를 입게 되었으므로 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것입니다.
다만 원고로서는 다가구주택인 이 사건 건물 중 102호를 임차함에 있어 중개대상물 확인설명서에 이 사건 토지와 건물의 소유자가 다르고 토지의 소유자가 건물에 관하여 가압류하였음이 기재되어 있을 뿐만 아니라 당시 건물에 많은 임차인이 입주하여 등기부등본을 발급받거나 피고측에 그에 관한 상세한 설명을 요구하는 등 최소한의 자기보호조치를 취할 수 있습니다.
취했어야 함에도 불구하고 막연하게 피고측의 말만 믿고 이를 임차한 잘못이 이 사건 손해의 발생과 확대에 상당한 정도 기여하였다고 할 수 있으므로 이를 감안하여 피고의 책임을 정하기로 하되, 본 제반 사정을 감안하면 피고의 책임비율은 50%로 제한함이 상당합니다.
따라서 피고는 원고에게 위와 같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해액 중 피고의 책임비율 50%에 해당하는 15,746,480원을 지급할 의무가 있습니다.
법원은 해당 부동산 중개인의 과실을 50퍼센트로 설정합니다
임차인에게 배상하라며 피고(부동산중개인)의 말만 막연하게 믿은 임차인도 50%의 책임이 있다고 판시합니다.
매년 다가구 주택 임대차 사고가 많은 편이에요.
그래서 확인 설명서에 선순위 임대차 내용과 기타 위험성을 자세히 기재하도록 하고 있습니다.
어쨌든 이 사건에서는 공인중개사 50% 손해, 임차인 50% 결론이 났네요. 오래된 사건이라 금액이 다소 작지만 현재 보증금이면 너무하네요.
물론 요즘은 공인중개사분들이 어렴풋이 알고 '권리분석'을 해주시겠지만 혹시 모를 사고에 대한 경각심을 갖고자 포스팅합니다.
일요일 아침입니다. 저희 화단에 길고양이가 똥 싸놨네요! 세 분이 어젯밤에 오셨네요.
고양이 습성으로 땅을 파서 볼일을 보고 감쪽같이 원상회복 ㅠㅠ
문제는 제가 그 똥을 수색하기 위해 여기저기 파느라 고생하고 있어요!