부동산을 사고팔때 무었을 유의 해야 합니까?

맞벌이 부부인 직장인 A씨입니다. 그녀는 아이의 육아 문제로 친정 부모님과 함께 살아야 하는 상황입니다. 그래서 주말이 되면 친정엄마와 집을 보러 다녀요. 그러던 중 지하 1층, 지상 3층짜리 상가 주택을 소개받았습니다. 지하 1층과 지상 1층 점포는 임대를 두고, 2층은 부모님이 거주하고, 3층과 옥탑방은 직접 사용하면 딱 좋을 것 같았습니다. 2주택 생활에는 아파트보다 훨씬 편리해 보였어요. 마음에 들어요. 하지만 처음 상가 주택을 인수하는 것이기 때문에 걱정도 앞서고 있습니다. 매매계약을 체결하고 소유권을 넘겨받는데 아무런 사고가 없기를 바랍니다. 그런데 판매자(소유자)가 병원에 입원 중이고 계약을 배우자와 해야 하는 상황입니다. 매매계약서를 쓰는데 주의사항은 무엇이고 배우자와 계약해도 되는지 궁금했어요.

매매계약은 매도인이 부동산의 소유권을 매수인에게 이전하기로 약정하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 생깁니다. 매매계약에 관한 비용은 당사자(매도자·매수자) 쌍방이 균등하게 부담합니다(민법 제566조 참조). 매매계약서를 작성할 때에는 해당 주소지 각각의 공적 장부를 확인해야 합니다. 즉 등기부, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 지적도 등을 통해 상호간 일치 여부를 확인해야 한다는 뜻입니다. 예를 들어 토지 면적이 등기부와 토지대장이 맞지 않는 경우도 있습니다. 이때 토지대장상의 면적을 기준으로 계약서를 작성해야 합니다. 매매계약서를 작성함에 있어서 아래의 5가지 사항에 대해서는 주의가 필요합니다.


주의점1│매매계약은 당사자가 중요합니다

매매계약은 당사자가 직접 서명하고 날인하는 것이 원칙입니다. 여기에 계약서 내용은 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 합니다. 그러나 당사자 중에는 부득이한 사정으로 대리인을 세우는 경우가 있습니다. 구매자의 경우 판매자의 대리인보다 판매자와 직접 계약하는 것이 좋습니다. 그런데 매도자의 불가피한 사정으로 매도자가 내세운 제3자와 계약할 때도 있습니다. 이렇게 제3자와 계약하는 경우에는 판매자로부터 대리권을 부여받았는지 여부를 확인해야 합니다. 즉, 부동산 처분행위에 관한 위임장과 함께 인감증명서가 있는지 확인해야 합니다.


주의점2│수량표시가정확해야합니다

매매 대상 부동산의 토지 면적을 비롯해 건물(부속 건물)과 함께 미등기 건물까지 정확한 수량(면적)을 표시해야 합니다. 이때 토지면적은 등기부가 아닌 토지대장을 기준으로 표시해야 합니다. 또한 건물에 대해서도 건축물 관리 대장을 기준으로 표시해야 합니다. 만약 미등기 건물이 있는 경우에는 등기 후 매수하는 것이 원칙입니다.

여기에 건축물관리대장에 없는 무허가 건물이 있으면 철거 후 매수하거나 철거가 불가능한 경우에는 사진을 첨부해 매매 대상 물건임을 명시해야 합니다. 참고로 정원에 고가의 소나무 등이 식재되어 있는 경우에도 그 수량을 명시하여 매매 대상으로 표시해야 합니다.


매매계약서 작성 시 당사자, 수량표시, 매매금액 지급방법, 인도주체, 특약사항을 확인하여야 합니다.
매매계약서 작성 시 당사자, 수량표시, 매매금액 지급방법, 인도주체, 특약사항을 확인하여야 합니다.
유의점3│매매금액의 지불방법을 명시해야합니다

매매금액은 계약금, 중도금, 잔금 및 지불(계좌송금 등) 방법에 대해 정확히 표시해야 합니다. 매매대금 지급시기에 따라 계약해지권이 생기기 때문입니다. 매매계약이 체결된 경우에도 당사자인 매도인 또는 매수인은 이행기(중도금 또는 잔금의 지급)에 착수할 때까지 계약을 해지할 수 있습니다. 계약해지는 당사자 일방의 의사표시에 의하여 유효하게 성립한 효력을 원래부터 없었던 것으로 하는 것입니다. 계약해지권은 형성권이므로 당사자 일방의 의사표시로 계약을 해지할 수 있습니다. 이때 매도인이 계약해지를 선언한 경우 다른 약정이 없으면 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 물론 구매자도 계약을 해지할 수 있습니다. 당연히 다른 약정이 없으면 계약금은 포기해야 합니다(민법 제565조 참조).


유의점4│임차인의인도주체를표시해야합니다

인도는 임대인과 임차인의 합의에 따라 임대 목적물의 점유를 이전하는 것을 말합니다. 매매대상 부동산에 임차인이 있을 경우 임차인 인도가 걸림돌이 될 수 있습니다. 그래서 계약서에 임차인에 대한 인도에 관한 책임을 보다 명확히 명시해야 합니다. 즉, 인도 주체를 비롯하여 인도 시기 및 인도에 따른 각종 비용 부담에 관한 내용을 명시해야 합니다. 예를 들어 임차인 인도에 관한 책임은 매도인에게 있으며 인도에 따른 비용은 매도인이 부담합니다. 임차인 인도는 잔금 지급 전까지 책임진다'는 인도 책임의 주체를 정확히 명시해야 한다는 뜻입니다.


유의점 5 [특약사항에 관한 표시]

매매계약상 특별한 내용이 있는 경우 특약사항으로 명시해야 합니다. 예를 들어 ① 제세공과금은 잔금지급일 기준으로 전까지는 매도인이 부담하고 기준일 이후에는 매수인이 부담합니다. ② 미등기 건물은 잔금 지급일 전까지 매도인이 등기합니다. ③ 붙박이장과 에어컨은 무상으로 구매자에게 전달합니다. ④ 정원에 있는 정원석 등은 구매자에게 전달합니다. ⑤ 당사자 협의에 의거 현 시설 상태에서 매매 계약을 체결합니다. 참고로 특약사항에 ⑤번을 명시했더라도 소유권 이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인은 하자담보책임을 져야 합니다. 즉, 구매자가 판매자에게 손해배상을 청구할 수 있다는 의미입니다(민법 제580조, 제582조 참조).

다시 말하면 부동산 매매 계약은 당사자 간에 하는 것이 원칙입니다. 이때 판매자가 정확하게 맞는지 본인 확인을 하는 것이 중요합니다. 그러나 부득이한 사정으로 당사자 간에 계약을 할 수 없는 경우도 있습니다. 만약 판매자와 대면할 수 없고 대리인인 배우자와 계약하는 경우에는 일상가사대리권에 의한 계약은 하지 말아야 합니다. 배우자가 소유자의 의사에 반하여 일방적으로 매매계약을 할 수도 있기 때문입니다. 그러면 그 계약은 무효가 될 수 있습니다. 물론 부부에게는 일상 가사에 관해 서로 대리권이 있습니다(민법 제827조 참조).